| 一、转让方承诺 |
本转让方现委托（上海国拍投资管理有限公司）提出申请，将持有的转让标的公开转让，按本公告内容由（上海联合产权交易所）在其网站及相关媒体上公开发布产权转让信息并由（上海联合产权交易所）组织实施。本转让方依照公开、公平、公正、诚信的原则作如下承诺：
1、本次产权转让是我方真实意愿表示，转让的产权权属清晰，我方对该产权拥有完全的处置权且实施不存在任何限制条件；
2、我方转让产权的相关行为已履行了相应程序，经过有效的内部决策，并获得相应批准；
3、我方所提交的《产权转让公告》及附件材料内容真实、完整、合法、有效，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
4、我方在转让过程中，遵守法律法规规定和产权交易市场的相关规则，按照有关要求履行我方义务。
我方保证遵守以上承诺，如违反上述承诺或有违规行为，给交易相关方造成损失的，我方愿意承担法律责任及相应的经济赔偿责任。
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| 二、标的企业简况 |
| 标的企业基本情况 |
| 标的企业名称
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上海科瑞物业管理发展有限公司
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| 注册地(地址)
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上海市奉贤区五四公路2011号1幢110室
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| 法定代表人
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吴晓晖
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| 成立时间
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2002-02-05
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| 注册资本
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人民币 800.000000万元
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| 经济类型
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国有参股企业
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| 公司类型（经济性质）
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有限责任公司
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| 经营规模
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小型
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| 组织机构代码
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73620201-9
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| 经营范围
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物业管理，室内装潢，商务咨询服务，企业营销策划，园林绿化工程，停车场管理服务，计算机专业技术领域内的技术服务、技术咨询，销售建材、日用百货、五金交电、工艺饰品、电子产品。【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】
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| 职工人数
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1927人
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| 是否含有国有划拨土地
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否
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| 标的企业股权结构 |
| 老股东是否放弃行使优先购买权
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否
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| 序号
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| 1
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| 2
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| 3
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| 4
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| 主要财务指标 |
| 以下数据出自年度审计报告
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| 2012年度
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| 营业收入
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营业利润
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净利润
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| 31304.978278万元
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899.063729万元
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921.254179万元
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| 资产总计
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负债总计
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所有者权益
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| 19218.642303万元
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16685.255893万元
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2533.386410万元
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| 审计机构
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上海上会会计师事务所有限公司
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| 2011年度
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| 营业收入
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营业利润
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净利润
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| 23728.273555万元
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1216.019038万元
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778.221220万元
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| 资产总计
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负债总计
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所有者权益
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| 16553.848347万元
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14254.716116万元
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2299.132231万元
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| 审计机构
|
上海上会会计师事务所有限公司
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| 以下数据出自企业财务报表
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| 报表日期
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营业收入
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营业利润
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净利润
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| 2013-04-30
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9983.188321万元
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83.075482万元
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74.662069万元
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| 报表类型
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资产总计
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负债总计
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所有者权益
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| 月报
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22843.002648万元
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21234.954169万元
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1608.048479万元
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| 资产评估情况 |
| 评估机构
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上海东洲资产评估有限公司
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| 核准（备案）机构
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绿地控股集团有限公司
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| 核准（备案）日期
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2013-06-06
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| 评估基准日
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2012-12-31
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| 基准日审计机构
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上海上会会计师事务所有限公司 |
| 律师事务所
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上海申浙律师事务所 |
| 内部审议情况
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股东会决议
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| 项目
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| 资产总计
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| 负债总计
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| 净资产
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| 2178.660000万元
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2980.000000万元
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| 转让标的对应评估值
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| 重要信息披露 |
| 其他披露内容
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1.出让方持有的标的公司23.5%股权已于2013年8月通过联交所挂牌后，协议转让给了张一民。该次转让的股东工商变更登记手续尚未办理。
2.此次转让的标的公司27.5%股权价格已经包含了与转让标的相对应的2012年度的红利权益。因此，该部分红利由受让方享有。
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| 重大债权债务事项
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无
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| 审计报告和评估报告中的保留意见、重要揭示、特别事项说明中涉及转让产权的提示提醒等内容
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（1）评估报告揭示：“2013年1月30日上海科瑞物业管理发展有限公司向全体股东派发红利，实际派发红利合计900万元，按照上海科瑞物业管理发展有限公司投资持股情况，绿地控股集团有限公司投资控股51%，计分配红利459万元；上海科瑞物业管理发展有限公司管理层占股49%，计分配红利441万元。本次评估未考虑上述事宜对评估值的影响”。
（2）根据被评估单位提供的《法人房产按揭借款合同》与《房地产抵押合同》，评估明细表序号1-9#办公楼和车库已抵押,贷款人和抵押权人均为上海银行股份有限公司长宁支行,借款日期为2012年7月30日至2017年7月30日，抵押权与其担保的债权同时存在，债权不消灭，抵押权也不消灭。本次评估未考虑抵押事项对评估值的影响。
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| 其他信息
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无
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| 管理层拟参与受让意向
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是
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| 管理层（自然人）
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| 姓名
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所在单位
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职务
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现持有比例
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拟受让比例
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受让资金来源
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| 张一民
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上海科瑞物业管理发展有限公司
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总经理
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27%
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27.5%
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自有
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| 管理层（法人）
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| 是否进行了经济责任审计(法人)
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否
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| 是否改变标的企业主营业务
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否
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| 是否对标的企业进行重大重组
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否
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| 三、交易条件与受让方资格条件
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| 交易条件 |
| 挂牌价格
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819.500000万元
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| 价款支付方式
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多次付款
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| 多次付款要求
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受让方应在产权交易合同签订之日起3个工作日内将首期价款（成交价格的30%,含前期已经支付的交易保证金170万元）支付至产权交易机构指定账户，其余价款应在产权交易合同生效后一年内付清，且提供合法有效的担保，并按同期银行贷款利率支付首次付款日至分期付款日期间的利息。
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对转让标的企业职工有无继续
聘用要求
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是
具体为： 本次产权转让不涉及职工安置。自愿留在标的企业工作的职工，继续按照与标的企业签订的劳动合同延续劳动关系。
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对转让标的企业存续发展方面
有无要求
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是
具体为：意向受让方须承诺：为了标的企业业务稳定、管理有序，转让后标的企业经营团队保持不变。原承接的绿地集团开发物业应继续履行管理职责。
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产权转让涉及的债权债务处置
有无要求
|
否
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| 与转让相关其他条件
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1.信息发布期满，如只征集到一个符合条件的竞买人递交保证金的，采用协议方式转让。竞买人应当以不低于挂牌价格受让产权，并按照产权交易机构的通知要求在规定时限内通过产权交易系统进行报价，报价高于或等于挂牌价格的，则该报价成为受让价格。竞买人被确认为受让方后，应在3个工作日内与转让方签订产权交易合同；信息发布期满，如征集到两个及以上符合条件的竞买人（含行使优先购买权的主体），采用网络竞价—一次报价方式，经具有优先购买权的主体在竞价现场对其他竞买人的竞价结果表示行权意见后确定受让方和受让价格。受让方被确定后，应按照竞价实施方案的要求签订产权交易合同。
2.意向受让方在充分了解产权标的的情况下，并由产权交易机构确认受让资格后3个工作日内，按产权转让公告的约定递交交易保证金人民币170万元到产权交易机构指定银行账户，即为意向受让方在《产权受让申请书》中对转让方作出接受交易条件并以不低于挂牌价格受让产权标的承诺的确认，成为产权标的的竞买人。意向受让方逾期未交纳保证金的，视为放弃受让资格。竞买人被确定为受让方，且采用协议转让方式的，该交易保证金转为立约保证金，并在产权交易合同签订后转为部分交易价款；采取竞价转让方式的，交易保证金转为竞价保证金，受让方的竞价保证金在产权交易合同签订后转为部分交易价款。
3.为保护交易各方的合法利益，转让方在此做出特别提示，意向受让方一旦通过资格确认且交纳保证金，即成为竞买人并对如下内容做出承诺：如竞买人存在以下任何一种情形，将承担缔约过失责任，转让方和产权交易机构可扣除竞买人的保证金，作为对相关方的补偿，保证金不足以补偿的，相关方可按实际损失继续追诉。（1）只征集到一个符合条件的竞买人：a：在产权交易机构通知的规定时限内，竞买人未通过产权交易系统进行有效报价的；b：在被确定为受让方后，未在3个工作日内签订产权交易合同的；
（2）征集到两个及以上符合条件的竞买人：a：在竞价中竞买人未提交竞买文件的；b：在竞价中各竞买人均未有效报价的；c：竞买人通过竞价方式被确定为受让方后，未按照产权交易有关规则签订产权交易合同的；（3）违反产权交易保证金的有关规定或其他违规违约情形的。转让方同时承诺，如因转让方原因，导致项目无法正常推进或者发生其他违规违约行为时，以对竞买人设定的承诺条件承担同等损害赔偿责任。
4.本项目公告期即可进入尽职调查期，意向受让方通过资格确认并且缴纳保证金后，即视为已详细阅读并完全认可本股权转让项目所涉审计报告、资产评估报告及该等报告所披露内容以及已完成对本项目的全部尽职调查；并依据该等内容以其独立判断决定自愿全部接受产权转让公告之内容。
5.标的企业其他股东拟参与受让的，应在挂牌期间向联交所递交受让申请，并按规定交纳保证金。未在挂牌期间递交受让申请的、未按规定交纳保证金的、未在竞价现场同等条件下行使优先购买权的，视为放弃受让、放弃行使优先购买权。在不违反法律法规等的强制性规定的前提下，标的企业原股东的受让资格不受本项目“受让方资格条件”的限制。
6.自评估基准日至工商变更完成日期间，标的企业因经营活动产生的盈利或亏损而导致净资产的增加或减少及相关权益由受让方按持股比例承继。
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| 受让方资格条件
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1.意向受让方应为依法设立并有效存续的境内企业法人或其他经济组织。
2.意向受让方应具有良好的财务状况、支付能力和商业信用。
3.意向受让方须符合国家法律、行政法规规定的其他条件。
4.本项目不接受联合受让。
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| 保证金设定 |
| 是否交纳保证金
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是 |
| 交纳金额
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170.000000万元 |
| 交纳时间
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意向受让方经资格确认后3个工作日内交纳 |
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| 四、转让方简况 |
| 转让方基本情况 |
| 转让方名称
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绿地控股集团有限公司
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| 注册地（住所）
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江苏路502号7楼
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| 经济类型
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国有控股企业
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| 公司类型（经济性质）
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有限责任公司
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| 持有产(股)权比例
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51%
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| 拟转让产(股)权比例
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27.5%
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| 产权转让行为批准情况 |
| 国资监管机构
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省级其他部门
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| 所属集团或主管部门名称
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绿地控股集团有限公司
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| 批准单位名称
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绿地控股集团有限公司
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| 五、挂牌信息 |
| 挂牌公告期 |
自公告之日起20个工作日
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挂牌期满后，
如未征集到意向受让方 |
信息发布终结
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| 交易方式 |
挂牌期满，如征集到两个及以上符合条件的意向受让方，选择以下交易方式确定受让方：网络竞价-一次报价
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| 发布媒体名称 |
《上海证券报》
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