| 审计报告和评估报告中的保留意见、重要揭示、特别事项说明中涉及转让产权的提示提醒等内容 |
1、被评估单位有 3 辆大众轿车、 3 辆别克轿车，由于北京车辆限牌，购车后租用了联通租赁集团有限公司北京分公司的车辆牌照号，车辆牌照号所有人为联通租赁集团有限公司北京分公司。评估人员认为被评估单位实际已支付车辆全款，车辆也已使用并纳入固定资产管理，并且被评估单位与车辆牌照号所有人对车辆所有权也有相关约定，故本次将上述车辆作为被评估单位的固定资产纳入评估范围。
2、被评估单位应收款项中有 2 笔款项已上诉法院并判决胜诉，但执行款只收到31,262.50 元，具体情况如下： 被评估单位诉江苏盛业光电科技有限公司（简称盛业公司）拖欠货款一案，根据南京市秦淮区人民法院于 2015 年 8 月 28 日下达的 2015 秦商初字第 746 号《民事判决书》，判决盛业公司于判决十日内归还本公司 3,865,076.83 元，并支付逾期利息；判决无锡盛成伟业贸易有限公司、薛皓对上述债务中的 2,211,698.82 元承担连带清偿责任。根据法院、律师对该案件的反馈情况，欠款总额中的无连带清偿部分的1,653,378.01 元基本确定形成坏账，公司已于 2016 年核销该笔坏账。对有连带清偿责任的 2,211,608.82 元，由于对能否顺利回款还有很大的不确定性，本公司从谨慎性原则考虑，于 2016 年度全额计提坏账准备，2017 年 4 月收到 31,262.50 元，冲回该部分坏账准备。 对上述债权，评估人员根据每笔款项可能收回的数额确定评估值，坏账准备评估为零。
3、根据南京市发展和改革委员会出具的宁发改投核字【2008】42 号《南京大明文化实业有限责任公司金陵大报恩寺琉璃塔暨遗址园区建设项目核准决定书》文件及南京市秦淮区人民政府出具的宁秦府征字【2012】2 号《南京市秦淮区人民政府国有土地上房屋征收决定》文件，2014 年被评估企业与南京市秦淮区房屋征收管理办公司（征收单位）签订南京市国有土地上房屋征收与补偿协议，被评估企业（乙方）与南京市秦淮区房屋征收管理办公司（征收单位甲方）、南京大明文化实业有限公司（委托征收单位丙方）签订征收补偿（补充）协议书，（1）征收乙方房屋建筑物 20,866.23平方米（其中：有房产证的 20,330.84 平方米，自建房无房产证的 535.39 平方米），房屋占地面积 20,309.40 平方米，征收补偿总款为 32,900.00 万元。（2）征收绿化用地和公共道路用地 1,179.41 平方米，征收费用 1,769.115 万元。（3）甲方、乙方同意在“黄泥塘”地块中规划用地 70 米*95 米，由乙方按规划部门要求建设“新宾馆”，新宾馆建设用地涉及乙方自有土地 2,166.66 平方米，涉及丙方“黄泥塘”地块中的土地面积 4,454.51 平方米，对涉及丙方“黄泥塘”地块中的土地按“等面积等价原则”，在晨光宾馆征收面积中抵扣，抵扣费用为 7,216.04 万元。
根据南京市发展和改革委员会出具的宁发改投核字【2012】1032 号《关于金陵大报恩寺遗址公园及配套建设项目核准决定书》文件及南京市秦淮区人民政府出具的宁秦府征字【2013】4 号《南京市秦淮区人民政府国有土地上房屋征收决定》文件，2015年被评估企业（乙方）与南京市秦淮区房屋征收管理办公司（征收单位甲方）、南京大明文化实业有限责任公司（委托征收单位丙方）签订《关于晨光销售楼地块征收补偿协议》，（1）销售楼地块征收、补偿事宜，征收乙方自有土地 2,166.66 平方米，其中“销售楼”建筑面积 1,665.29 平方米，地大于房 501.37 平方米；丙方在原“销售楼”地区晨光大道南侧补偿 1,888.00 平方米的“新建筑”产权、使用权归乙方；“新建筑”周边规划道路、绿化用地 278.66 平方米产权归乙方，由乙方、丙方共同使用，故账面无形资产中该土地仍挂账，账面原值为 1,572,994.52 元。（2）新宾馆预留建设用地退还等事宜，由于乙方上级“中国航天科工集团”相关规定，乙方不再复建新宾馆，涉及丙方“黄泥塘”地块中 4,454.51 平方米原新宾馆预留建设用地抵扣款 7,216.04 万元退还给乙方。 根据上述协议，被评估单位应收到的动迁补偿费为 34,669.15 万元，已全额收到，用于动拆迁相关费用及结转营业外收入，截至 2017 年 9 月 30 日账面余额为275,096,694.99 元，被评估单位将于 2018 年结转收益并交纳相关所得税。上述拆迁事宜已于 2015 年 6 月结束，但房屋所有权证、国有土地使用证未办理变更登记手续，且被征收销售楼地块土地 2,166.66 平方米拆迁补偿协议约定在原“销售楼”地区晨光大道南侧补偿 1,888.00 平方米的“新建筑”以及“新建筑”周边规划道路、绿化用地 278.66平方米产权尚未得到落实，其土地使用权类型、用途不明。
本次以企业申报数、房地产权证、拆迁补偿协议为基础，以现场勘察核实的房屋建筑物数量、土地使用权面积作为评估范围。对已拆迁待补偿的 1,888.00 平方米的“新建筑”以及“新建筑”周边规划道路、绿化用地 278.66 平方米产权，设定房屋建筑物为商服用房，国有土地使用权类型为出让、用途为商业用地纳入土地使用权评估范围。
4、本次对纳入评估范围的委估房屋建筑物占用的国有划拨用地使用权，根据原国家国土资源管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》及南京市人民政府相关规定，按评估市场地价的40%扣除划拨用地使用权需缴纳的土地出让金作为评估值。
5、截至评估基准日，纳入投资性房地产评估范围、座落于建康路115号的航天大厦(宁房权证白转字第293064号房屋所有权证)房屋建筑物，结构为砖混，总层数为地上8层地下2层，建筑面积共计9867.59平方米，屋用途为其他（目前用于商服用途）。
上述房屋目前整幢出租，根据被评估单位提供的2015年12月31日与杭州住友酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，租赁期限10年零3个月，装修免租期3个月，从2016年1月15日起至2026年4月14日止，第1至第2年年租金680万元，第3至第4年年租金在第1至第2年年租金基础上增长5%为714万元，依此类推，第9年至第10年年租金为826.54万元。对于该类商用的房屋建筑物分别采用市场法、收益法进行评估，再通过认真对影响房地产价值因素的分析，并结合评估经验，对两种评估结果进行综合分析后采用了市场法的评估结论，评估结论未考虑租约对评估结果的影响。
具体其他详见评估报告。
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