| 审计报告和评估报告中的保留意见、重要揭示、特别事项说明中涉及转让产权的提示提醒等内容 |
1、上海永乐股份有限公司经营使用的12幅土地权利证书上记载的权利人为被评估单位。根据上海市广播电影电视局6月26日向上海市人民政府请示（沪广电[1997]344）、上海市政府办公厅秘书处公文办理便函（沪府办秘[97]004165），实际土地使用权为原上海市电影发行放映公司【系上海永乐电影电视（集团）公司（即现在的上海电影（集团）有限公司）前身】所有。本次评估经上海电影（集团）有限公司和上海永乐股份有限公司协商和取得的专项情况说明，对12幅权利人为上影集团的空转土地不纳入评估范围，提请报告使用者关注。上述土地具体明细如下：
序号 地块名称 土地性质 土地面积 产证编号
1 嘉定区嘉定镇梅园路200号 空转 839 沪房地嘉字（1998）第001578号
2 南翔镇解放街55号 空转 5,133.00 沪房地嘉字（2001）第019006号
3 沪太路4288号、4266号 空转 1,615.00 沪房地宝字（1999）第008417号
4 宜川路300号 空转 4,081.00 沪房地普字（1998）第000846号
5 安福路322号 空转 1,997.00 沪房地徐字（1999）第006598号
6 宝山区月浦镇古莲路188号 空转 7,529.00 沪房地宝字(1999）第009080号
7 宝山区友谊支路108号 空转 5,683.00 沪房地宝字（1998）第001328号
8 宝山区罗店镇新街29号 空转 2,191.00 沪房地宝字（1998）第001327号
9 虎林路501号 空转 3,775.00 沪房地宝字(1999)第009081号
10 宝山区泰和路289号 空转 4,617.00 沪房地宝字（1998）第001329号
11 高桥镇清溪路162号 空转 6,966.00 沪房地浦字(1998)第029480号
12 梅园路西侧清河路北侧 空转 6,301.00 无证，已置换
合计 50,727.00
截止评估基准日，上述空转土地在固定资产-房屋建筑物的账面值为1,259,462.83元，系当初在办理土地财政空转流程中发生的相关费用，企业尚未进行账务核销，由于该笔资产无对应实物或权益，故本次将其评估为零。
2、根据《上海市房地产权证》（沪房地宝字(1999)第008417号），该土地面积6,612平方米，土地用途为工业，性质为划拨土地，其中有1,615平方米土地使用权（上表序号3）属于上影集团空转土地，将不纳入本次评估范围，其余4,997平方米土地使用权纳入评估范围。
3、经核对房地产权证，并现场勘查后发现，部分房屋建筑已拆除，情况如下：
A账内房屋建筑物
1）投资性房地产中，宜川路300号房屋主楼（序号20），沪房地普字（1998）第000846号1、2幢房屋主楼已拆除。
2）投资性房地产中，南翔票房间（序号33）已拆除。
3）投资性房地产中，虎林路501号张庙办公楼（序号44），沪房地宝字1999第009081号-2幢庙办公楼已拆除；
4）固定资产-房屋建筑物中，过街楼工程（序号21）已被拆除。
B账外房屋建筑物
1）宝山区友谊支路108号，沪房地宝字（1998）第001328号2、3幢房屋已拆除；
2）宝山区泰和路289号，沪房地宝字（1998）第001329号2、4、5幢房屋已拆除；
3）宝山区罗店镇新街29号，沪房地宝字（1998）第001327号2、3、5幢房屋已拆除；
4）沪太路4292号，沪房地宝字(2002)第023420号5幢房屋已拆除；
对于上述已拆除房屋建筑物，本次将不予评估。提请报告使用者尽快进行相应资产报废处置程序。
4、被评估单位拥有部分不予确权的房屋建筑物，明细如下：
序号 房屋名称 对应评估明细表序号 结构 建成年份 单位 建筑面积
（1）门卫 投资性房地产序号6 混合 1997-9-30 平方米 16
（2）厕所 投资性房地产序号7 混合 1997-9-30 平方米 36
（3）宿舍 投资性房地产序号8 混合 1997-9-30 平方米 600
（4）库房 投资性房地产序号9 混合 1997-9-30 平方米 24
（5）厂房 投资性房地产序号12 混合 2008-8-1 平方米 416.47
（6）辅助房、配电间 投资性房地产序号49 混合 1980-1-1 平方米 253.03
对于上述不予确权的房屋建筑物，系根据对应的房地产权证上的描述确认。本次将其纳入评估范围。
5、可供出售金融资产-其他投资中，上海永乐电影制片有限公司系上海永乐股份有限公司长期投资单位，出资人民币150万元，股权比例30.00%。经上海市工商局查询，现该公司已被吊销营业执照，目前处于停业状态，并已无法与被投资单位取得联系。企业全额计提坏账准备。由于被评估单位对其无控制权，无法提供该公司的营业执照、会计报表等经营资料，同时，目前该公司已停业，无法与该公司相关人员取得联系，故判断该投资款较难收回，故本次评估为零。
6、可供出售金融资产-其他投资中，对于恒通公司的法人股，系被评估单位90年代投资20万股。经查，该企业未上市流通，且被评估单位为小股东，被评估单位无法获得该企业的审计报告、财务报表等经营资料，也未获得过分红，故对该项投资按原始投资成本列示。
7、根据被评估单位出具的《关于账面情况说明》，被评估单位持有的55,656股爱建股份法人股，投资金额为687,496.20元。该法人股实际系由其他单位代持并负责股票交易等操作，股票相关权益为被评估单位享有。由于年代久远，被评估单位无法提供相关权证资料，但股票份额依旧存在，故本次评估按原始投资金额687,496.20元确认评估值。
8、其他具体详见评估报告。
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