| 审计报告和评估报告中的保留意见、重要揭示、特别事项说明中涉及转让产权的提示提醒等内容 |
1）截至评估基准日，信力房产提供了青浦区规划管理委员会办公室出具的《关于“信力别墅区修建性详细规划”的批复》（2001年11月29日）和上海市青浦区规划和土地管理局出具的《关于绿波花园三期重新规划的规划管理意见》（2014年7月25日），而未提供青浦绿波花园三期项目详细规划文件，但根据已取得的由企业提供的项目总平面图，其中记载了项目的各项经济计划指标，本次对存货-开发成本的评估，在采用假设开发法评估过程中，基于评估报告“市场价值”类型角度，暂按总平面图中记载的经济计划指标作为假设前提进行测算。
2）本次“存货—开发成本”评估中涉及的青浦绿波花园三期项目对应的《上海市房地产权证》（编号：沪房地青字（2002）第001248号）证载用地面积为68,449.48平方米。但根据委托方提供的由上海天功建筑设计有限公司出具的《青浦绿波花园三期项目总体设计说明》，现实际用地面积应为65,966.30平方米。原因为：根据企业与上海市青浦区规划和土地管理局签订的《上海市国有建设用地使用权出让合同（经营性用地）》（编号：沪青规土（2016）出让合同补字第55号）、《上海市房地产权证》（编号：沪房地青字（2002）第001248号；沪房地青字（2003）第008497号），青浦绿波花园项目（不止三期）原出让总面积为179,191.00平方米，后经过调整出让总面积为176,708.20平方米，且上海市青浦区规划和土地管理局不再予以退还土地出让金。根据由上海市青浦区土地测绘所于2016年10月13日出具的《房屋土地权属调查报告书》（编号：地-青测-16-0464）记载，青浦绿波花园三期项目实际用地面积为65,966.30平方米，本次评估暂按该面积确认青浦绿波花园三期项目用地面积，上述数据今后若有变化，评估价值应作相应调整。
3）本次存货评估中涉及的青浦绿波花园三期项目尽管于2016年12月末开工，但系因为对绿波花园三期项目已建构筑物修复费用的评估、原设计标准已不符合现行建筑规范、房型设计已不符合目前市场需求，2016年企业决定实施拆除该项目，导致三期项目现需要重建，根据企业提供由上海市青浦区国家税务局第十四税务所于2016年5月31日出具的《营改增老项目备案登记表》记载，青浦绿波花园三期项目适用简易计税方法征收增值税。本次评估即参照简易计税方法计算增值税。
4）绿波花园原三期项目已拆除工程，截至评估基准日，账面成本尚未处理，上述成本在未来土地增值税清缴时是否可纳入土地增值税成本抵扣项存在一定的不确定性。根据与企业沟通结果，现假设上述三期已拆除工程发生的成本可以全额纳入青浦绿波花园三期项目土地增值税成本抵扣项，本次评估暂根据该假设对青浦绿波花园三期项目进行测算。若未来税务机关核定的可抵扣成本范围与该假设不一致，应以税务机关最终核定为准。
5）由于青浦绿波花园二期会所在评估基准日是否可出售无法确认，且被评估企业出具说明该会所未来经营方式主要以出租为主，故本次委估会所采用收益法进行评估。
6）根据信力房产提供的《关于上海信力房产开发有限公司调整股东委托贷款利息的情况说明》以及《上海信力房产开发有限公司2019年董事会决议》，为保障信力房产正常经营及项目开发建设，同意将上海星海时尚地产(集团)有限公司和上海国盛集团置业控股有限公司对上海信力房产开发有限公司已提供所有委托贷款的利息由年化10%调整为年化4.75%（单利）；将利息支付方式均由按季度结息调整为到期一次性付清。本次对于存货的评估我们已考虑了上述事项对评估结果的影响。
7）信力房产与上海市青浦区规划和土地管理签署的《上海市国有建设用地使用权出让合同（经营性用地）》（沪青规土（2018）出让合同补字第22号（3.0版）、沪青规土（2016）出让合同补字第55号（2.0版）以及沪青房地（2000）出让合同内字第18号（1.0版））第十七条约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目在领取《建设工程规划许可证》之日起六个月内开工，在2018年12月31日之前竣工。
按照绿波花园三期项目目前的工程进度，该项目预计将于2020年6月底完工，本次评估我们未考虑信力房产未按照上述合同约定，延期完成项目可能对评估结果所产生的影响。
8）截至本报告出具日，信力房产有下述三笔借款已到期，但均已办理的展期手续，具体如下：
序号 放款银行或机构名称 发生日期 原到期日 展期日 币种 账面价值（元）
1 上海星海时尚地产有限公司 2016/7/15 2019/7/14 2020/12/20 人民币 55,200,000.00
2 上海国盛集团置业控股有限公司 2016/6/15 2019/6/14 2019/12/31 人民币 81,357,000.00
5 上海星海时尚地产有限公司 2017/12/12 2019/6/14 2020/12/20 人民币 125,643,000.00
9）企业在上海市青浦区徐泾镇明珠路838号恒润大厦内第4层707室的办公场所系向上海飞骏实业有限公司租赁，租赁期从2018年4月1日至2020年3月31日止，租金价格为233,724.00元/年，据了解为市场化租金价格，该租赁房产不纳入本次评估范围。
10）其他详见资产评估报告。
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