广西茶叶进出口公司南宁茶厂整体产权及1189.21万元相关债权

1.广西茶叶进出口公司南宁茶厂整体产权及1189.21万元相关债权对应的挂牌价格为人民币2197.48万元。其中，广西茶叶进出口公司南宁茶厂整体产权对应的挂牌价格为人民币1008.27万元；债权对应的挂牌价格为人民币1189.21万元，其中转让方持有标的公司相关债权对应的挂牌价格为人民币1044.21万元，中国土产畜产进出口有限责任公司持有标的公司相关债权对应的挂牌价格为人民币145万元（中国土产畜产进出口有限责任公司已授权转让方代为收回此笔债权）。若产生竞价，成交价格的增值部分为股权价格的溢价。
2.有两处未纳入评估范围的资产，具体情况如下：
（1）南宁茶厂五一西路80号(原34号)厂区旁配套建设有3栋80户房。分别建于1976,1979,1980年。2007年6月经由广西正槌拍卖有限责任公司进行公开拍卖，已过户到各参拍买授人名下。该房产所属土地为南宁茶厂名下的划拔用地，未进行分割。2010年，根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》(桂政发[2009]16号)规定，80户产权人一致同意，进行危旧房改造。由广西创晨投资管理有限公司出资建设，进行危旧房改造，项目为福临大厦。南宁茶厂配合出具各项手续。现项目己验收完工。部分业主己入住，因该项目现有部分购房户未交房款，欠交土地出让金，而未能办理相关的不动产证。
（2）南宁茶厂淡村路7~1号，为南宁茶厂职工宿舍区，有3栋住宅，94户。均按当年房改政策，出售给职工个人，宿舍区土地为南宁茶厂名下的划拨地，有部分职工对土地进行了分割，办理了土地证，有部分未办理土地证进行分割，相应的土地仍在南宁茶厂名下。其中一户由原职工退还至南宁茶厂名下，该职工后续又购入新房，款项已缴纳，但房产还未办理至该职工名下。
3.标的企业于2011年5月15日与卢桂钦、卢金生两人签署《广西茶叶进出口公司南宁茶厂南门口租用地块协议》，租期20年，每年租金5000元。
4.其他详见《审计报告》、《资产评估报告》等备查文件。

（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形：
1. 截止评估基准日，部分房屋建筑物尚未办理《房屋所有权证》，本次无证房产面积根据现场实际测量确定，若后期补办的房屋产权证面积与该面积有所差异，需根据房屋产权证面积相应调整评估值。
（二）委托人未提供的其他关键资料说明：
1.企业因生产停工多年，设备类资料数据大多丢失，故本次评估未收取到购置发票、技术说明等权属和技术类资料。
2.因建造较早，且相关凭证与建造类资料无法查询，故本次评估未收取到建造技术类资料。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素：
资产评估师未获悉企业截至评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素。被评估单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定事项。
20,367.6平方米，年租金为316.56万元（不含税），租赁单位为梧州中茶茶业有限公司、广西汇彩印刷包装有限公司、南宁市吉星泡沫有限责任公司、广西西格玛商贸有限公司及李丛镎等个人；本次评估未考虑租赁事项对评估值的影响。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况：
执行本次评估业务过程中，我们通过合法途径获得了以下专业报告，并审慎参考利用了专业报告的相关内容：
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的XYZH/2019BJA20045号无保留意见的审计报告。
（五）重大期后事项：
2019年3月20日财政部、税务总局、海关总署联合公告发布了《财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号》文，自2019年4月1日起对相关增值税率进行了下调。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的说明：
1.企业因生产停工多年，设备类资料数据大多丢失，故本次评估未收取到购置发票、技术说明等权属和技术类资料。
2.因建造较早，且相关凭证与建造类资料无法查询，故本次评估未收取到建造技术类资料。
   鉴于企业情况，南宁茶厂出具资料证明以上资产为广西茶叶进出口公司南宁茶厂所有，产权清晰无争议。对于机器设备，评估人员对本次评估范围的设备进行清查核实，现场对设备进行了实地勘察，设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行，通过公司建立的价格信息整理统计资料和市场询价网络渠道，确定设备的现行购置价格；对于房屋建筑物，未办证房屋评估人员和企业人员一起对房屋面积做了测量，在完成现场工作后，对企业申报评估的建（构）筑物依其特征进行分类，并从多种渠道搜集资料，进行市场调查，选择适宜方法，确定重置全价，并分别计算评估价值。
（七）资产租赁事项：
企业将厂区内主要的生产车间、库房用于出租，截至评估基准日，企业房屋建筑物对外出租20,367.6平方米，年租金为316.56万元（不含税），租赁单位为梧州中茶茶业有限公司、广西汇彩印刷包装有限公司、南宁市吉星泡沫有限责任公司、广西西格玛商贸有限公司及李丛镎等个人；本次评估未考虑租赁事项对评估值的影响。
（八）抵押担保、或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系；
企业未申报相关事项。评估师通过现场调查，亦未发现相关事项。基于资产评估师核查手段的局限性，我们不能对该公司是否有上述事项发表确定性意见。
（九）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形:
此次资产评估对应的经济行为中，我们未发现可能对评估结论产生重大影响的瑕疵事项。

无